+7 (499) 653-60-72 Доб. 417Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 929Санкт-Петербург и область

Как обезопасить арендодателя при заключении договора

Как обезопасить арендодателя при заключении договора

И чтобы не оказаться проигравшим в этом потенциальном споре, арендатору необходимо знать, каким образом он может защитить себя. Договор аренды Множество аспектов, касающихся аренды, напрямую в гражданском законодательстве не отрегулировано. И поэтому такие моменты, как тонкости расчетов, порядок возврата или передачи площадей, затраты на ремонт и эксплуатацию, обе стороны оговаривают отдельно. Здесь важно, чтобы при заключении договора арендующий отнесся к изучению документа очень внимательно, поскольку в противном случае ему не удастся защитить свои интересы. Как правило, договор составляется собственником, что обеспечивает ему изначально выигрышную позицию. Соответственно, арендатор оказывается практически бесправным.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Как обезопасить свой бизнес при составлении договора аренды

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Договор аренды - Правила заключения, ошибки - Договор аренды помещения под бизнес

Закрыть Как обезопасить себя при заключении договора аренды Арендные отношения в нашей стране являются наиболее распространенной формой взаимоотношений между субъектами права. Это связано с тем, что порой у юридического лица, индивидуального предпринимателя и физического лица недостаточно денежных средств для приобретения имущества в собственность. Или приобретение имущества в собственность не входит в круг их коммерческих интересов.

Не всегда предприятие или индивидуальный предприниматель готовы нести затраты на капитальный ремонт имущества, риск утраты собственности, налоговые расходы. Договор аренды является одним из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия так институт найма вещей был известен еще римскому праву. Несмотря на это, применение норм Гражданского кодекса, регулирующих арендные отношения, всегда вызывало немало сложностей в правоприменительной практике. Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие при заключении и исполнении договора аренды, является Гражданский кодекс РФ глава 34 ГК РФ.

Согласно ст. Исходя из данного определения, можно сделать вывод о том, что арендатор по договору аренды получает обособленное имущество не в собственность, а лишь во временное владение и пользование или только во временное пользование. Следовательно, на арендатора изначально ложиться обязанность через определенное договором время срок передать арендованное имущество с сохранением его целостности и качества обратно арендодателю.

Этот признак и позволяет отличить договор аренды от иных обязательств. По правилу, установленному абзацем 2 ст. И если иного не предусмотрено в договоре исходя из принципа свободы договора , арендодатель не имеет права требовать наряду с арендной платой дополнительных сумм от доходов арендатора, полученных в результате использования имущества. Так как в противном случае для арендатора настоящие правоотношения не имели бы экономического смысла.

ГК РФ предусмотрены следующие виды договоров аренды: 1. Договор проката регулируется ст. Аренда транспортных средств регулируется ст. Аренда зданий и сооружений, здесь же аренда помещений ст. Аренда предприятий регулируется ст. Финансовая аренда лизинг регулируется ст.

В силу ст. Необходимо помнить, что специальная норма всегда имеет приоритет над общей, и в случае их несоответствия применению подлежит именно специальная норма. Рассмотрим общие условия договора аренды по форме и содержанию, а затем выделим существенные положения по порядку заключения и исполнения наиболее распространенного на сегодняшний день договора аренды, а именно договора аренды нежилого помещения.

Договор аренды каким он должен быть. В соответствии со ст. Данная норма права по своему строению не является императивной, а значит, наряду с вышеперечисленными объектами аренды могут выступать и иные объекты как недвижимого, так и движимого имущества. Главное, чтобы соблюдался принцип, согласно которому передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Необходимо помнить еще одно правило, касающиеся объектов аренды.

Например, не может являться объектом аренды самовольная постройка. Ведь в соответствии с п. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. И к тому же самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Таким образом, при заключении договора аренды на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество необходимо обратить особое внимание на объект аренды, не является ли он самовольной постройкой.

Для этого, следует потребовать у арендодателя предоставления документов, свидетельствующих об отведении земельного участка для строительства объекта аренды, разрешение на строительство или судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку.

Чтобы договор аренды считался заключенным, к нему предъявляются обязательные требования по соблюдению сторонами существенных условий договора.

Таковыми в частности для договора аренды являются: - предмет договора в любом случае , - размер арендной платы при заключении договора аренды предприятия, здания, строения, земельного участка и помещения , - срок действия договора если договор заключается на срок более одного года, так как у сторон в данном случае возникает обязанность по государственной регистрации такого договора.

О размере арендной платы и сроке действия договора мы поговорим в дальнейшем. А сейчас попробуем ответить на вопрос, что подразумевается под предметом договора аренды. Предмет договора аренды имущества. Предмет договора аренды - это конкретное имущество, подлежащее передачи арендатору по заключенному между сторонами договору. При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Например, если вы заключаете договор аренды здания нежилого помещения , то данными, позволяющими определить объект аренды, будут являться: - адрес, по которому расположено, сдаваемое в аренду здание, - если по этому адресу расположено несколько зданий, то дополнительно указывается номер сдаваемого в аренду здания, - литерный номер строения согласно инвентаризационных данных Центра технической инвентаризации , - указывается номер приказа о присвоении адреса данному объекту недвижимости, - площадь арендуемого здания, - описание внешнего вида здания материал из которого выполнено, количество этажей и т.

Кроме того, к договору должен быть приложен план здания. В противном случае, судом будет отказано в удовлетворении исковых требований если возникнут разногласия по переданному имуществу с контрагентом , в связи с отсутствием индивидуализации объекта аренды отсутствие в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду , и невозможностью точно установить имущество, которое было сдано в аренду.

Такой договор суд признает не заключенным, и стороны рискуют потерять денежные средства, оплаченные в качестве госпошлины. Далее необходимо определиться с лицами, имеющими право как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора заключать соответствующие договоры аренды. Стороны договора аренды. Сторонами в договоре аренды, а именно арендодателем и арендатором могут выступать любые субъекты гражданского права физические и юридические лица, зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, РФ, субъекты РФ, муниципальные образование.

Важным требованием, предъявляемым законом к сторонам договора аренды, является наличие их правоспособности и дееспособности. Таким образом, любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем настоящие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. В соответствии с п. Такое же правило закреплено и в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления.

Чтобы избежать признания договора аренды как правило, недвижимого имущества недействительным, и не допустить выселения из занимаемого помещения, перед заключением договора необходимо внимательно изучить документы противоположной стороны, и убедиться, что она наделена правом, выступать в качестве арендодателя по договору.

Это лицо, заинтересованное в получение имущества в пользование. Форма договора аренды. По правилу ст. В письменной форме должны быть совершены сделки между юридическими лицами, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях предусмотренных законом, - не зависимо от суммы сделки. Кроме того, ст. Это связанно с тем, что договоры аренды, заключенные на срок более одного года, имеют высокую стоимостную оценку, и для защиты экономических интересов сторон содержание договора должно быть формализовано.

Заключенным в письменной форме, будет также признаваться договор, если стороны обменялись документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, или, если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор оферта , совершит в определенный срок действия акцепт по выполнению указанных в оферте условий договора. Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность, если это прямо указанно в законе или в соглашении сторон.

Например, в соответствии с п. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Такое же правило предусмотрено и для договора аренды предприятия ст. В соответствии с нормами гражданского законодательства договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации ст.

Это связано с тем, что недвижимость представляет наибольшую ценность и значимость для собственников и пользователей, а также отличается от иных вещей технической сложностью и другими подобными качествами. Единственным исключением, исходя из анализа ст. В соответствии с указанным разъяснением нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

В гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, поэтому к таким договорам аренды должны применяться правила п. Таким образом, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации. Кроме того, президиумом ВАС РФ разъяснено, что исходя из смысла положений ГК РФ права арендатора, возникающие из договора аренды здания, обременяющие вещные права арендодателя, регистрируются на основании ст.

При этом регистрация права аренды является не самостоятельной государственной регистрацией упомянутого договора, а записью в Едином Государственном Реестре прав о произведенной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

При установлении сроков аренды в договоре необходимо помнить, что срок действия договора аренды здания сооружения , определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го 31-го числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. Что касается договора аренды предприятия и договора аренды земельного участка, то ввиду специфичности настоящих объектов недвижимости, а также отсутствия в ГК РФ исключений о государственной регистрации в отношении последних, считаем, что указанные договоры подлежат обязательной государственной регистрации в независимости от срока аренды.

И такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Хотелось бы обратить ваше внимание на то, что требования о регистрации договора аренды распространяются также и на договор субаренды. Если срок в договоре аренды не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок. И в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может устанавливаться другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Если стороны в договоре определяют срок действия моментом наступления какого-либо события, то необходимо помнить, что в силу ст. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного в наем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение определяется по правилам п.

Таким законом является ФЗ от 24. Договор аренды, заключенный на период, превышающий установленный настоящим Федеральным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. В случае если стороны по истечению срока договора аренды продолжают взаимные правоотношения, то считается, что между ними достигнуто соглашение о пролонгации действия договора или о заключении нового договора аренды на тех же условиях, но уже на неопределенный срок [9].

Кроме того, положения п. А значит, договор субаренды не может быть заключен на период, превышающий срок договора аренды. Арендная плата. Договор аренды является возмездным. Главная цель арендодателя получить прибыль за переданное в аренду имущество, основная обязанность арендатора - своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Гражданское законодательство не содержит ограничений для сторон в выборе порядка, условий и сроков внесения арендной платы.

Так, п. В случае, когда договором они не определены, считается, что установленный порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: - определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; - установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; - предоставление арендаторов определенных услуг; - передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду; - возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иной формы оплаты аренды. Важное практическое значение имеет правило об арендной плате, сформулированное в п. Ведь такая формулировка в договоре аренды здания, помещения где размер арендной платы является существенным условием договора ст. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Для сторон является интересным положение п.

Какие требования арендодатель может предъявить к арендатору по окончании срока аренды Окончание срока аренды не исключает возможности того, что уже после этого между бывшими арендатором и арендодателем возникнет спор. Дело в том, что истечение срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. И если, например, у арендатора была задолженность по арендным платежам, то арендодатель сможет ее взыскать и после окончания договора.

Риски арендодателя при заключении договора 24 сентября 2013 в 12:03 38586 1 0 При заключении договора аренды каждая из сторон может столкнуться с рисками, которые в последствии могут обернуться длительными судебными процессами, и, как следствие, убытками, упущенной выгодой, простоем производства. Чтобы предотвратить неосмотрительное подписание договора аренды и негативные последствия после такого подписания в данной статье мы рассмотрим, на что следует обратить внимание при заключении договора аренды в свете судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ. Итак, договор аренды и правила его заключения регламентируются главой 39 Гражданского кодекса РФ. Несогласование объекта аренды Согласно ст.

Аренда. Риски арендодателя при заключении договора

Франчайзинг и малый бизнес Нулевой риск в выборе объекта аренды. Возможно ли? Как заранее обезопасить себя от проблем, которые впоследствии могут возникнуть с объектом, например, притязаний третьих лиц или технических недостатках помещения? Возможно, в этом вам поможет совершенно новый инструмент договорного права — заверения об обстоятельствах. Довольно любопытная, если рассмотреть примеры ее практического применения. Смысле ее в том, что если сторона по договору дала другой стороне недостоверные заверения о важных обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения и прекращения договора, то она обязана будет возместить убытки, возникшие из-за этих ложных данных.

Нулевой риск в выборе объекта аренды. Возможно ли?

Закрыть Как обезопасить себя при заключении договора аренды Арендные отношения в нашей стране являются наиболее распространенной формой взаимоотношений между субъектами права. Это связано с тем, что порой у юридического лица, индивидуального предпринимателя и физического лица недостаточно денежных средств для приобретения имущества в собственность. Или приобретение имущества в собственность не входит в круг их коммерческих интересов. Не всегда предприятие или индивидуальный предприниматель готовы нести затраты на капитальный ремонт имущества, риск утраты собственности, налоговые расходы. Договор аренды является одним из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия так институт найма вещей был известен еще римскому праву. Несмотря на это, применение норм Гражданского кодекса, регулирующих арендные отношения, всегда вызывало немало сложностей в правоприменительной практике.

Связанно это с ситуацией, когда арендатор вложил деньги в подготовку магазина к открытию ТЦ, рассчитывая получать соразмерную с затратами на аренду прибыль от магазина.

Золотые правила договора аренды. Правовая экспертиза договора, которая защитит арендатора и предотвратит конфликты Вполне законные формулировки договора вызывают налоговые проблемы Когда арендная плата может повышаться чаще чем раз в год Как суды разрешают конфликты вокруг улучшения арендованного имущества Подходящий по цене и качеству подобрать сейчас очень непросто, особенно в больших городах. Между тем, арбитражные суды по-прежнему заполнены исками, возникающими из договора аренды. Мы постарались привести здесь самые частые проблемные ситуации, с которыми сталкиваются арендаторы. С тем, чтобы помочь нашим читателям, осуществляющим юридическое сопровождение сделки по аренде офиса, предотвратить проблемы и конфликты. Проверить права арендодателя на предоставление имущества в аренду Вроде бы совсем ординарное юридическое действие, но на практике, как это не удивительно, проблемы с правом арендодателя на предоставление имущество возникают нередко. Если право на сдачу в аренду имущества у арендодателя отсутствует, договор будет ничтожным — на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса определение ВАС РФ от 17. Чтобы избежать неожиданного выселения или претензий налоговых органов о неправомерности включения в расходы арендных платежей, арендатору перед заключением договора необходимо получить у арендодателя документы, которые удостоверяли бы право сдавать имущество в аренду.

Как ритейлеру обезопасить себя от рисков при заключении договора аренды с ТРЦ

.

.

.

Так, чтобы обезопасить арендатора от аренды помещения на Учитывая вышеизложенное, перед тем как заключить договор аренды.

Как обезопасить себя при заключении договора аренды

.

Как арендодателю защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

.

.

.

.

.

Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Тимур

    Это очень ценное сообщение

  2. Клавдия

    Я считаю, что Вы ошибаетесь. Могу отстоять свою позицию. Пишите мне в PM, пообщаемся.

  3. protimater1990

    Интересует заработок для вебмастера?

© 2019 yaik56.ru